TeDe Algarve heeft veel te bieden: de regio trekt jaarlijks miljoenen bezoekers, het weer is 7 tot 8 maanden per jaar aangenaam, en de droom om een kleine guesthouse of Bed & Breakfast dicht bij de oceaan te runnen is er een die veel mensen willen waarmaken. Nadat we acht jaar lang een guesthouse hebben gehad, kunnen we zonder enige twijfel bevestigen dat het een goede sector is om in te zitten — maar een romantisch idee en een goed draaiende, rendabele B&B zijn twee verschillende dingen. Deze blogreeks probeert u te begeleiden bij de beslissingen die er echt toe doen: wat voor soort Bed & Breakfast u opzet, hoe u die legaal vergunt, hoe u de seizoenen overleeft, en hoe u van start gaat zonder dure fouten.

Deel één: bepaal wat u werkelijk koopt en opbouwt

Voordat er ook maar één gast arriveert, moet u eerlijk zijn over het concept en het budget. Een B&B in de Algarve kan bijna van alles zijn: een paar kamers in een herenhuis in Olhão of Tavira, een gerestaureerde boerderij in de heuvels achter de kust, een designvilla met zwembad, of een kleine verzameling landelijke cottages. Het concept en het budget bepalen al de rest — het pand dat u koopt, uw type vergunning, uw gemiddelde kamerprijs, uw gemiddelde gast, uw seizoen en uiteindelijk uw inkomen… Een boetiekpand in een historisch stadscentrum trekt een andere reiziger aan (en hanteert een ander tarief) dan een gezinsvriendelijke landelijke retraite. Een herenhuis in een stadscentrum aan de kust zal in de winter een hogere bezetting kennen, maar de gemiddelde verblijven zijn er doorgaans korter. Oude (gerenoveerde) gebouwen op het platteland vinden gemakkelijk gasten, maar tenzij u in comfort hebt geïnvesteerd, zijn deze oude huizen niet geschikt voor de winter. Kies een richting. De panden die het moeilijk hebben, zijn die welke alles voor iedereen proberen te zijn; die welke floreren, hebben een duidelijk verhaal en een gast die ze echt begrijpen.

Vergeleken met toen we in 2015 begonnen, is het concurrentielandschap ingrijpend veranderd. Airbnb en Booking.com hebben hun aanbod uitgebreid en soms lijkt het alsof elk huis in de Algarve te huur staat als vakantiewoning. Als u wilt dat deze onderneming uw (enige) inkomen vormt, moet u gedurende het hele seizoen 70% bezetting halen. De belangrijke vraag is: waarom zou een gast juist voor u kiezen?

Maak uw eigen businessplan en wees realistisch over de kosten. Als u voor kamers gaat, schrijft de vuistregel voor dat u minimaal 5 kamers nodig hebt om break-even te draaien. Dus hoe meer kamers, hoe beter. Wij zijn van mening dat locatie niet absoluut is. U kunt een minder interessante of minder toplocatie compenseren met een goed concept. Wij waren daar een goed voorbeeld van: São Brás de Alportel wordt niet bepaald beschouwd als de meest opwindende plaats in de Algarve, maar dat heeft onze gasten nooit gestoord. Het stadje bood een gevoel van authenticiteit en rust dat door de mensen die bij ons verbleven breed werd gewaardeerd.

Er staan momenteel verschillende B&B’s te koop, ook bij ons vastgoedkantoor Signature Properties Solutions. Maar de prijzen weerspiegelen de huidige staat van de vastgoedmarkt in de Algarve. Plan uw aankoop goed. Als u zich vergist, kan uw hele plan er mee ten onder gaan. Als u bijvoorbeeld een pand in de Landbouwreserve (RAN) zou kopen, kunt u de eigendom (het aantal kamers) niet uitbreiden, tenzij u een echte boer zou worden die gewassen teelt en verkoopt. Raadpleeg een goede advocaat en, mocht u renovatie- of uitbreidingsplannen hebben, een architect.