TeL’Algarve a beaucoup d’atouts : elle attire des millions de visiteurs chaque année, le climat y est agréable 7 à 8 mois par an, et le rêve de tenir une petite maison d’hôtes ou un Bed & Breakfast près de l’océan fait partie de ceux que beaucoup souhaitent réaliser. Après avoir tenu une maison d’hôtes pendant huit ans, nous pouvons l’affirmer sans le moindre doute : c’est un bon secteur d’activité — mais une idée romantique et un B&B rentable qui tourne sont deux choses bien différentes. Cette série d’articles cherchera à vous guider à travers les décisions qui comptent vraiment : quel type de Bed & Breakfast vous mettez en place, comment le licencier légalement, comment survivre aux saisons, et comment démarrer sans commettre d’erreurs coûteuses.

Première partie : décidez ce que vous achetez et construisez réellement

Avant qu’un seul client n’arrive, soyez honnête quant au concept et au budget. Un B&B en Algarve peut être presque n’importe quoi : quelques chambres dans une maison de ville à Olhão ou à Tavira, une ferme restaurée dans les collines de l’arrière-pays, une villa de caractère avec piscine, ou un petit ensemble de cottages ruraux. Le concept et le budget déterminent tout le reste — le bien que vous achetez, votre type de licence, votre prix moyen par chambre, votre client type, votre saison et, au bout du compte, vos revenus… Un bien de charme dans un centre historique attire un voyageur différent (et se loue à un tarif différent) qu’une retraite rurale conviviale pour les familles. Une maison de ville dans un centre-ville sur la côte connaîtra une meilleure occupation en hiver, mais les séjours y sont généralement plus courts. Les vieilles bâtisses (rénovées) à la campagne trouveront facilement des clients, mais à moins d’avoir investi dans le confort, ces maisons anciennes ne conviennent pas à l’hiver. Choisissez votre voie. Les biens qui peinent sont ceux qui essaient d’être tout pour tout le monde ; ceux qui prospèrent ont une histoire claire et un client qu’ils comprennent véritablement.

Par rapport à nos débuts en 2015, le paysage concurrentiel a considérablement changé. Airbnb et Booking.com ont élargi leur offre et l’on a parfois l’impression que chaque maison en Algarve est proposée à la location de vacances. Si vous voulez que cette activité constitue votre (seul) revenu, vous devez atteindre 70 % d’occupation tout au long de la saison. La question essentielle est : pourquoi un client vous choisirait-il, vous ?

Élaborez votre propre plan d’affaires et soyez réaliste sur les coûts. Si vous optez pour des chambres, la règle empirique veut qu’il vous faille au minimum 5 chambres pour atteindre le seuil de rentabilité. Donc, plus il y a de chambres, mieux c’est. Nous pensons que l’emplacement n’est pas absolu. Vous pouvez compenser un emplacement moins intéressant ou moins prisé par un bon concept. Nous en étions un bon exemple : São Brás de Alportel n’est pas exactement considérée comme la ville la plus passionnante de l’Algarve, mais cela n’a jamais gêné nos clients. La ville offrait un sentiment d’authenticité et de tranquillité largement apprécié par les personnes qui séjournaient chez nous.

Plusieurs B&B sont actuellement à vendre, y compris au sein de notre agence immobilière Signature Properties Solutions. Mais les prix reflètent l’état actuel du marché immobilier en Algarve. Planifiez bien votre achat. Si vous vous trompez, c’est tout votre projet qui risque de s’effondrer avec lui. Par exemple, si vous achetiez un bien situé en Réserve Agricole (RAN), vous ne pourriez pas agrandir la propriété (nombre de chambres) à moins de devenir un véritable agriculteur produisant et vendant des récoltes. Consultez un bon avocat et, si vous avez des projets de rénovation ou d’agrandissement, un architecte.